BFS | THEMA RECHT
Mietrecht
Wahrung der Schriftform bei Vertragsübernahme
Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform bedarf, ein Mieterwechsel durch Vertragsübernahme herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll, so der BGH in seinem Urteil vom 30.1.2013. Im Streitfall war in einem Unternehmenskaufvertrag in Form eines Asset Deals u.a. vereinbart worden, dass die Käuferin in die in einer dem Vertrag beigefügten Anlage aufgeführten Verträge eintritt. Diese Anlage enthielt eine Tabelle mit Angaben zum Standort, Vermieter und Mietzins. Darin waren der Standort des streitgegenständlichen Objektes und die Miethöhe falsch bezeichnet. Die beklagte Rechtsnachfolgerin der Käuferin kündigte das Mietverhältnis vorzeitig. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass das Mietverhältnis auf Grund der länger laufenden Befristung durch die Kündigung nicht beendet wurde. Damit hatte sie keinen Erfolg, denn es fehlte an einem zur Wahrung der Schriftform lückenlosen Zusammenhang aller Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen Vereinbarungen ergeben. Durch eine Vertragsübernahme tritt ein Nachmieter anstelle des Vormieters in den Vertrag ein. Dies entsteht entweder durch dreiseitigen Vertrag oder durch Vertrag zwischen Vor- und Nachmieter, der durch den Vermieter genehmigt wird. Die Genehmigung selbst unterliegt nicht der Schriftform und kann auch formlos durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Im Streitfall geschah dies durch Entgegennahme der Mietzinszahlung und einer Mietbürgschaft vom neuen Mieter sowie Adressierung von Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungsverlangen an diesen.