BFS | THEMA RECHT
Mietrecht
Abgrenzung zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietrecht
Bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Räume, die sowohl dem Wohnen als auch der Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit dienen (Mischmietverhältnis), muss nach dem BGH-Urteil vom 09.07.2014 im Einzelfall entschieden werden, ob Wohnungs- oder Gewerberaumrecht zur Anwendung kommt. Dabei sind alle auslegungsrelevanten Umstände zu berücksichtigen. Die Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehenen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile kann Indizwirkung zukommen. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Im Streitfall hatten die auf Räumung klagenden Vermieter den Mietern im schriftlichen Mietvertrag gestattet, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen. Unter Berufung auf die Anwendbarkeit von Gewerberaummietrecht hatten sie das Mietverhältnis später gekündigt. Der BGH qualifizierte dieses jedoch aufgrund des auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Vertragsformulars, der für die Gewerberaummiete untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit und wegen der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis als Wohnraummiete. Die Kündigung war somit unwirksam.